Archives December 2024

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement que vous louez depuis très longtemps. Mais un événement imprévu vient contrecarrer tous vos plans de location. Vous devez mettre fin au contrat de bail qui vous lie au locataire de manière anticipée. Pouvez-vous le faire ? À quelles conditions ? Quels sont vos droits en tant que bailleur et dans quels cas le locataire est-il dans son droit ?

Les 3 scénarios les plus fréquents

Il existe plusieurs situations où, en tant que bailleur, vous pouvez reprendre la main et mettre fin au contrat de bail de manière anticipée. Les raisons les plus courantes sont les suivantes :

1.     Vous (ou un membre de votre famille) allez occuper le bien

Vous voulez occuper cette habitation ou la mettre à la disposition de votre fille, soeur ou neveu ? Dans ce cas, vous pouvez résilier le contrat, si vous respectez les délais de préavis légaux et d’éventuelles conditions complémentaires. En Wallonie, par exemple, l’occupation doit intervenir dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur et elle doit être effective et continue pendant deux ans.

De plus, vous devez en tant que bailleur pouvoir apporter la preuve que vous occupez personnellement l’habitation ou attester d’un lien de parenté avec l’occupant.

2.     En cas de projets de gros travaux de rénovation

Vous pouvez aussi mettre fin au bail de manière anticipée en cas de gros travaux de rénovation qui empêchent temporairement l’occupation du logement. Comme des travaux importants à la façade ou la toiture en vue d’améliorer le niveau PEB de l’habitation. Les règles spécifiques dans le cadre de la mise en location varient d’une région à l’autre. Veillez donc à ce que vos plans de rénovation et estimations de budget soient inscrits noir sur blanc.

Naturellement, vous devez aussi passer des accords clairs avec les locataires et leur fournir des informations suffisantes. Quels sont vos projets précis ? Pourquoi devez-vous absolument entreprendre ces travaux de rénovation ? Combien de temps vont-ils durer ? Au terme des travaux de rénovation, les locataires pourront-ils éventuellement réintégrer directement l’habitation ?

3.     Votre locataire ne respecte pas les règles

Votre locataire ne paie pas (ou plus) son loyer mensuel ou il fait souvent la nouba et occasionne des dégâts à l’habitation ? Ou il représente une nuisance pour les voisins ou son environnement direct ? Cela peut constituer une raison pour mettre fin au contrat de manière anticipée.

Il en va de même s’il a volontairement fourni des informations mensongères. Le scénario classique : le logement n’est pas utilisé à ce à quoi il est destiné. Le locataire utilise par exemple l’immeuble pour exercer une activité commerciale, tandis qu’il s’agit d’un bien pour une occupation résidentielle. Dans pareilles situations, il faudra malheureusement faire appel à la justice.

Quelles sont les règles applicables à la (mise en) location dans votre région ?

Attention : dans notre pays, chaque région applique sa propre réglementation en matière de location, si bien que certaines règles, mais aussi conditions annexes, peuvent être différentes. Vous trouverez des informations plus détaillées sur les sites respectifs des autorités régionales :
En Flandre

En Wallonie

Dans la Région de Bruxelles-Capitale

Dans quels cas ne peut-on parler de rupture unilatérale du bail par le bailleur ?

Dans certaines situations, vous n’êtes pas autorisé à résilier le bail de manière anticipée sans condition et dans le meilleur des cas, vous devrez trouver un accord avec le locataire. À défaut, le locataire reste dans son droit. En voici quelques exemples :

La vente de l’habitation

Vous voulez vendre l’habitation à un acheteur potentiel qui a fait une offre intéressante. Ou vos locataires actuels font une proposition pour acheter l’habitation. Pour connaître les règles applicables dans ce cas au locataire et au propriétaire, lisez cet article.

Divergence d’opinions

Les relations entre locataire et bailleur se dégradent pour des raisons de pure divergence d’opinions. Il n’y a donc ni comportement illicite ni rupture de contrat.

Discrimination à l’égard du locataire

Des aspects tels que la nationalité, les origines, le genre… ne peuvent intervenir dans la résiliation anticipée et unilatérale du contrat de bail.

Force majeure

Dans des cas de force majeure, comme des dommages graves à l’habitation à la suite d’une catastrophe naturelle ou d’un incendie, l’habitation est souvent devenue inhabitable. Dans ce cas, il n’y a pas d’autre solution que de mettre fin au bail de commun accord.

Accord entre le locataire et le bailleur

Toutes les relations entre propriétaire et locataire ne sont pas nécessairement strictement professionnelles. Il est parfaitement possible que vous entreteniez de très bons rapports avec un locataire fidèle depuis de longues années. Et que du jour au lendemain, sa vie prenne une tout autre direction à la suite de la perte de son emploi ou d’une opportunité en or, comme un départ à l’étranger.

Si les deux parties s’entendent, vous pouvez à tout moment mettre fin au contrat de commun accord. Les conditions et accords – par exemple à propos d’éventuelles compensations ou délais – seront de préférence inscrits noir sur blanc pour éviter toute discussion a posteriori.

Ces quelques derniers conseils pour une communication transparente

Les bons accords font les bons amis, dit le proverbe. Vous ne devez pas nécessairement entretenir des relations amicales avec votre locataire, mais un lien de confiance peut s’avérer très précieux. Et cela vaut pour les deux parties. Comment en tant que bailleur pouvez-vous y contribuer ?

1.     Respectez les délais de préavis

Tenez-vous-en aux délais et procédures imposés par la loi pour éviter les problèmes juridiques.

2.     Soyez transparent

Communiquez de manière claire avec votre locataire sur les raisons du préavis et les conditions de celui-ci.

3.     Documentez vos projets

Conservez les pièces justificatives, comme les plans de rénovation ou déclarations d’occupation personnelle, pour renforcer votre position.

4.     Envisagez une médiation

Le conflit semble inévitable ? La médiation est souvent une solution plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire.

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Publié le 17 décembre 2024

Taux d’intérêt fixe ou variable

L’intérêt est le montant que votre banque vous facture en échange des moyens qu’elle met à votre disposition. Imaginez : si vous empruntez 200.000 EUR auprès de votre banque, au terme de votre prêt, vous aurez payé quelque 50.000 EUR d’intérêts. Au total, vous aurez donc déboursé 250.000 EUR. L’impact du taux d’intérêt sur votre prêt ne doit donc pas être sous-estimé. Le montant de ces intérêts dépend du taux que vous avez négocié.

Quand vous contractez un prêt hypothécaire, vous avez généralement le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable, avec quelques variantes dans ces deux catégories.

Taux d’intérêt fixe

Le taux d’intérêt fixe ne varie pas pendant toute la durée du prêt. Le gros avantage : vous payez le même montant chaque mois pendant toute la durée de votre prêt, en dépit des événements qui affectent les marchés financiers.

Vous n’aimez pas les surprises ? Cette formule est certainement taillée pour vous. Par contre, elle s’accompagne en général d’un taux d’intérêt plus élevé.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans, et ce, à un taux fixe de 3%
• Votre mensualité s’élève à environ 1.108 EUR
• Sur la durée complète de votre prêt, vous payez 66.000 EUR d’intérêts
• Au bout du compte, vous aurez payé en tout et pour tout 266.000 EUR pour votre prêt

Taux d’intérêt variable

Un taux d’intérêt variable fluctue plusieurs fois pendant la durée de votre prêt. L’adaptation du taux d’intérêt intervient au minimum une fois par an et au maximum tous les cinq ans. Tout dépend de la formule de prêt que vous avez choisie.

Il s’agit d’une option intéressante aussi, car le taux d’intérêt est généralement inférieur au taux d’intérêt fixe. Du moins si vous êtes disposé à prendre un peu plus de risques. Ainsi, vous pouvez commencer par exemple avec un taux de 2% et payer ensuite 1% de plus l’année suivante. Mais à l’inverse, vous pouvez tirer profit de conditions plus favorables sur le marché aussi.

Bon à savoir : la variabilité de ce taux d’intérêt est soumise par une limite inférieure et à une limite supérieure dans lesquelles votre taux peut fluctuer. De plus, la loi prescrit que le taux d’intérêt ne peut pas excéder le double de ce qu’il était initialement. La banque ne dispose donc pas d’une liberté absolue pour déterminer le pourcentage de votre taux d’intérêt.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans avec un taux de départ de 2,5%
• Votre mensualité s’élève à environ 1.060 EUR
• Si l’intérêt passe à 3,5%, vous payez 1.159 EUR par mois
• Sur une période de plusieurs années, cela peut vous coûter plusieurs milliers d’euros en plus

Conseil : demandez à la banque d’effectuer une simulation la plus détaillée possible. Combien payerez-vous chaque mois dans le meilleur et dans le pire des scénarios ? Pourrez-vous supporter sans grande difficulté vos charges mensuelles sur une longue période, en cas de détérioration des conditions du marché  ?

Constructions flexibles

Dans les cinq années à venir, vos conditions de vie auront certainement évolué. Même chose dans dix, quinze voire vingt ans. Vous constituez votre paquet salarial, peut-être avez-vous des enfants, vous entamez une activité comme indépendant… Autrement dit : votre capacité financière change subitement.

C’est pour cette raison précise qu’il existe tout une série de formules de prêt flexibles intéressantes. Celles-ci vous offrent un ballon d’oxygène financier aux moments où vos dépenses augmentent.

Le prêt crescendo

Avec le prêt crescendo, vous payez moins d’intérêts les premières années et ensuite, vos mensualités augmentent d’année en année. Il s’agit d’une formule intéressante pour celui qui a la certitude que ses revenus vont augmenter dans le futur.

Faisons le calcul
Vous empruntez par exemple 200.000 EUR à un taux d’intérêt de départ de 1,8 % qui augmente systématiquement de 0,3% à des moments convenus.

• Années 1-5 : votre mensualité s’élève à 950 EUR (1,8% d’intérêts)
• Années 6-10 : votre mensualité s’élève à 1.050 EUR (2,1% d’intérêts)
• Années 11-20 : votre mensualité s’élève à 1.150 EUR (2,4% d’intérêts)

Dans ce cas, il est important de garder une vision globale. Quel sera le taux d’intérêt maximum et pendant quelle période devrez-vous le payer ? Essayez d’estimer au mieux quel sera l’impact sur votre budget mensuel.

Le prêt accordéon

Chaque mois, vous payez le même montant, mais la durée de votre prêt peut être revue en cours de route. Ainsi, la durée du prêt sera allongée lorsque l’intérêt augmentera, mais l’inverse est vrai aussi : si votre taux d’intérêt diminue de 1%, la durée de votre prêt pourra être réduite de quelques mois voire de quelques années.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans avec un taux d’intérêt de départ de 2,5%
• Votre mensualité s’élève à 1.060 EUR
• Avec un taux fixe, vous aurez payé 254.500 EUR au bout du compte

Deux scénarios sont possibles dans le prêt accordéon :

• Après 5 ans, l’intérêt passe de 2,5 à 3,5% et vous remboursez votre prêt pendant 3,5 années supplémentaires. Votre coût total va donc s’élever à 299.280 EUR.
• Après 5 ans, l’intérêt passe de 2,5 à 2% et vous remboursez votre prêt 2 années plus tôt. Votre coût total ne sera que de 228.960 EUR.

Prêts avec taux variable limité

Flexibilité, mais profil à risque limité Dans cette forme de prêt, vous convenez avec votre banque que votre taux d’intérêt ne dépassera pas une limite inférieure et une limite supérieure pendant toute la durée du prêt. De cette manière, vous vous protégez des hausses extrêmes de taux d’intérêt et vous bénéficiez par ailleurs d’une diminution des mensualités ou d’une réduction de la durée de votre prêt en cas de baisse des taux d’intérêt.

Refinancement : cela vaut-il la peine ?

Vous avez opté pour un taux d’intérêt fixe et les taux d’intérêt hypothécaires connaissent une baisse significative ? Grâce au principe de refinancement, vous pouvez réaliser un gain avant l’échéance de votre prêt. Vous réduisez en effet vos charges mensuelles et le coût total de votre prêt.

En résumé, la banque remplace votre prêt en cours par un nouveau avec un taux inférieur. Il ne doit pas s’agir de votre propre banque, vous pouvez aussi comparer des offres d’autres banques.

Vous devez toutefois tenir compte de frais supplémentaires, comme l’indemnité de remploi, les frais de notaire pour la conclusion d’une nouvelle hypothèque et une éventuelle révision de votre assurance solde restant dû.

Posez-vous la question : quel sera votre gain, tous frais comptés ? Les éléments cruciaux dans ce cas sont la durée restante du prêt, la différence de taux et les frais de refinancement.

Faisons le calcul

• Montant emprunté initial : 200.000 EUR
• Solde restant dû : 180.000 EUR
• Durée restante du prêt : 20 ans (240 mois)
• Coûts estimés de refinancement : 2.500 EUR

• Taux d’intérêt initial : 3,5%
• Mensualité actuelle : 1.002 EUR
• Nouveau taux d’intérêt : 2%
• Nouvelle mensualité : 910 EUR

Dans ce cas de figure, l’économie mensuelle estimée serait de 92 EUR. Ce refinancement représente au total un gain de quelque 19.580 EUR sous déduction des frais.

Publié le 26 décembre 2024

Une manne financière se présente à vous de telle sorte que vous êtes en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire de manière anticipée. Ou au moins en partie. Félicitations ! Votre première idée est de vous précipiter dans votre banque pour régler rapidement tous les détails de l’opération ? Ou bien y a-t-il d’autres démarches à entreprendre ?

Avant tout, les règles du jeu

Une honorable augmentation de salaire, une donation ou un héritage, un trésor caché au grenier qui vaut une fortune… du jour au lendemain, vous saisissez la chance de votre vie de rembourser votre prêt hypothécaire de manière anticipée.

Il existe deux façons de rembourser un prêt de manière anticipée : d’un seul coup ou en plusieurs fois. La bonne nouvelle : que vous ayez contracté un prêt à taux fixe ou variable, pour une durée de 15 ou 25 ans, il est toujours possible de vous adresser à votre banque pour introduire une demande. Toutefois, une série de règles sont applicables.

1. Rembourser une fois par an : libre choix

Si vous décidez de rembourser une partie de votre prêt une fois par an, vous disposez d’une liberté de choix. Vous pouvez par exemple parfaitement rembourser 10.000 EUR la première année et ensuite seulement 2.000 EUR ou 3.000 EUR l’année suivante. Et la troisième année, décider de ne rien rembourser.

2. Plusieurs remboursements par an : au moins 10% du capital emprunté

Il en va autrement si vous décidez d’effectuer plusieurs remboursements anticipés par an. Dans ce cas, vous êtes tenu d’effectuer chaque fois un versement d’au moins 10% du capital emprunté. Si vous avez emprunté 250.000 EUR, chaque remboursement que vous effectuerez devra s’élever à 25.000 EUR au minimum. Attention : la banque dispose chaque fois d’un délai de préavis de 10 jours dans lequel elle peut prélever des intérêts.

Les avantages du remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire

Personne n’aime être endetté. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, vous êtes tenu, pendant plusieurs dizaines d’années, à un plan d’amortissement mensuel souvent astreignant. En remboursant (une partie de) votre prêt de manière anticipée, vous récupérez un ballon d’oxygène financier dans votre vie quotidienne. Vous devez effectivement rembourser moins tous les mois ou vous réduisez la durée de votre prêt.

De plus, l’opération vous offre une multitude d’autres opportunités financières. Sous la forme de :

• Réduction des charges d’intérêts : plus vite vous remboursez votre prêt, moins vous payez d’intérêts
• Une assurance solde restant dû révisable : votre capital à rembourser que vous devez assurer diminue en effet de façon considérable. Vous pouvez donc demander à votre banque ou votre assureur de réduire la prime voire de la liquider.

De plus, en cas de remboursement anticipé, vous ne devez pas repasser devant le notaire. À moins que vous souhaitiez lever l’hypothèque qui repose sur votre habitation. Sans l’intervention du notaire, celle-ci est automatiquement de 30 ans. Le cas échéant, cette visite chez le notaire vous coûtera quelque 500 EUR.

Des occasions manquées en cas de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé est un no brainer pour tous ? Certainement pas. Vous avez quand même intérêt à anticiper certains scénarios :

• Disposerez-vous encore d’une réserve financière pour le futur ? Par exemple lorsque vous serez pensionné ? Et si vous deviez par exemple faire face à de lourds frais médicaux ou que vous vous retrouviez sans travail ?
• Cela vaut peut-être la peine d’investir dans un produit qui procure un rendement supérieur que la simple suppression des intérêts de votre prêt ?
• N’auriez-vous pas intérêt à investir dans des travaux de rénovation (énergétique) de votre habitation, afin de créer une belle plus-value qui vous rapportera davantage par la suite ?
• Un refinancement ne constitue-t-il pas une option plus rentable à long terme ?
• …

Tenez compte de ces coûts

Enfin, vous devez également tenir compte d’une série de coûts qui accompagnent le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire :

Indemnité de remploi

Dès que vous décidez de rembourser votre prêt de manière anticipée, vous privez en réalité la banque de certains revenus. L’intérêt assuré qu’elle est susceptible de vous réclamer pendant 20 à 25 ans menace en effet de disparaître. Il s’agit de la marge sur la somme d’argent qu’elle vous aurait prêtée et qu’elle peut réinvestir à son tour.

Cette perte d’argent doit être compensée autrement, sous la forme par exemple de conditions moins avantageuses. En échange, la banque peut vous réclamer une indemnité de remploi. Cette indemnité est limitée par la loi et s’élève au maximum à trois mois d’intérêts sur la somme remboursée. Si vous décidez de rembourser en plusieurs fois, vous devrez payer cette indemnité à chaque fois.

Pour un remboursement de 100.000 EUR par exemple, l’indemnité de remploi ne peut excéder 750 EUR. La banque n’est toutefois pas obligée d’imposer cette indemnité. Si elle souhaite vous garder comme bon client, il est bien possible qu’elle ne la réclame pas.

Perte de revenus fiscaux Les habitants de Flandre et de la Région de Bruxelles-Capitale qui profitent encore aujourd’hui du bonus logement, entre-temps supprimé, seront privés des avantages fiscaux à partir du moment où leur prêt hypothécaire est remboursé. Ce n’est pas le cas au Chèque Habitat wallon.

Publié le 23 décembre 2024

Acheter une habitation est certainement l’un de plus grands défis d’une vie. Heureusement, il existe encore des aides qui contribuent à alléger la charge financière. Nous vous présentons les options.

Mais avant tout : de quel budget avez-vous besoin à long terme ?

Une aide financière est toujours bienvenue pour acheter une habitation. Mais il est essentiel de connaître ce que va vous coûter votre future habitation tant à court qu’à long terme. Par conséquent, vous devez avant tout veiller aux aspects financiers suivants :

• Le prix de l’habitation : êtes-vous un bon négociateur ou le vendeur est-il pressé de vendre son habitation ? Vous pourriez bien réaliser une excellente opération.

• Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires : sont-ils à la baisse ou avez-vous peut-être intérêt à attendre encore une petite année ?

• La nécessité de rénover : qu’en est-il des contraintes de rénovation de l’habitation que vous avez en vue ? Pouvez-vous encore attendre quelques années sans engager de gros frais ?

En vous informant correctement à propos de ces aspects, vous risquez bien de frapper un grand coup financier à votre avantage. Prenez donc le temps de faire les bons choix avant d’acheter une habitation.

Aide financière : des avantages fiscaux aux primes

Le premier volet des activités préparatoires est-il clos ? Il se peut que tous les facteurs financiers ne jouent pas totalement en votre faveur pour faire une offre ou pour vous lancer dans la recherche de l’habitation idéale.

Dans ce cas, vous pouvez faire appel à l’une et/ou l’autre mesures d’aide financière de la part des autorités locales, régionales ou fédérales. De façon générale, il existe cinq types d’aide financière lors de l’achat d’une habitation :

• Avantage fiscal annuel
• Réduction des droits d’enregistrement
• Taux de TVA réduit sur les travaux de rénovation
• Primes
• Prêts avantageux

1.    Avantage fiscal annuel

La forme la plus connue d’aide aux acheteurs d’une habitation n’existe malheureusement plus ni à Bruxelles ni en Flandre. Du moins, si vous décidez encore aujourd’hui de conclure un prêt hypothécaire. Le bonus logement, qui était un avantage fiscal annuel par contribuable, a en effet été supprimé.

En Région wallonne, ce système existe encore bel et bien en 2024 sous la forme d’un crédit. Grâce au Chèque Habitat, il est possible de récupérer jusqu’à 1.520 euros par an sur votre prêt hypothécaire. Ce montant est calculé notamment sur base de vos revenus nets imposables et le nombre d’enfants à charge. Il pourrait cependant bien avoir du changement à partir de 2025 (voir plus loin).

2.    Réduction des droits d’enregistrement

Après la suppression du bonus logement, la Flandre et Bruxelles ont opté pour un autre avantage fiscal en faveur des acheteurs. Celui vise les droits d’enregistrement.

La Flandre a opté pour une réduction systématique des droits d’enregistrement. En 2020, ils étaient de 6%, en 2022 de 3% et à partir de 2025, ils passeraient même à 2% pour une habitation unique et propre.

En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement sont toujours de 12,5%, mais il y est possible d’obtenir une réduction pouvant aller jusque 25.000 euros que l’on appelle abattement.

La Wallonie devrait se diriger vers une mesure similaire à celle de leurs voisins. On y prévoit aussi une diminution des droits d’enregistrement à 3%. En compensation, une série d’autres mesures d’aide devraient disparaître, comme le Chèque Habitat, la réduction des droits d’enregistrement pour les habitations avec un revenu cadastral modeste et l’abattement de maximum 40.000 euros.

3.    Taux de TVA réduit pour les travaux de rénovation

Un troisième avantage de nature fiscal concerne le taux de TVA réduit pour certains travaux de rénovation dans et autour de l’habitation. Sur ces travaux, vous payez encore 6% de TVA au lieu de 21%. Ce taux est applicable partout en Belgique à n’importe quelle habitation à rénover, du moins si celle-ci a plus de dix ans. Cette mesure est surtout intéressante pour les acheteurs qui acquièrent une plus ancienne habitation où d’importants travaux de rénovation doivent être réalisés.

4.    Primes

Les primes sont des aides uniques qui ne sont pas de nature fiscale. Il s’agit souvent de montants destinés à récompenser les propriétaires pour leurs efforts.

Les primes les plus connues sont probablement les primes à la rénovation, qui visent à encourager les gens à rendre leur habitation plus éco-énergétique après l’acquisition. Mais à Bruxelles, il existe aussi par exemple la prime BE HOME en faveur des occupants à la suite de la hausse du précompte immobilier dans cette région.

Outre les autorités fédérales et régionales, certaines villes et communes accordent aussi des primes complémentaires. Vous pouvez consulter ci-dessous l’aperçu de ces primes et mesures d’aide en sélectionnant votre commune ou région :

5.    Prêts intéressants

Enfin, il existe aussi des prêts qui après l’achat d’une habitation facilitent les investissements visant à rendre celle-ci plus éco-énergétique et donc aussi plus confortable et habitable. Il s’agit donc d’une aide financière complémentaire qui permet d’alléger les charges à long terme de votre habitation. Chacune des régions a opté pour une formule spécifique. Ainsi, le gouvernement flamand propose le dispositif Mijn VerbouwLening (Mon PrêtRénovation). À Bruxelles, vous pouvez faire appel au crédit ECORENO (l’ancien prêt vert bruxellois) et en Wallonie aux initiatives baptisées Rénopack ou Rénoprêt.

Publié le 18 décembre 2024

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer de son propre chef ? À quelles conditions ? Dans cet article, nous examinons les règles relatives aux augmentations de loyer. Le mot d’ordre est quoi qu’il en soit “passez de bons accords”.

Que dit la loi relative aux augmentations de loyer ?

On distingue deux types d’augmentation de loyer : l’indexation de loyer ou l’augmentation du loyer à la suite de travaux de rénovation. En cas de hausse du loyer unilatérale non motivée, le verdict est clair : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer sans raison. Ni au bout d’une année ni après plusieurs années.

Par contre, il est autorisé à convenir à la signature du bail que le loyer sera indexé annuellement. Chaque année, le coût de la vie est passé à la loupe. À cet effet, on se base sur l’indice santé. Si le coût de la vie augmente, le loyer sera augmenté de manière proportionnelle.

Indexation de loyer : comment ça marche ?

Chaque contrat de bail contient-il automatiquement une clause d’indexation de loyer ? Pas nécessairement. Les bailleurs ne peuvent appliquer cette indexation au calcul de leur loyer que si c’est précisé explicitement dans le contrat. Règle n° 2 : un bailleur ne peut appliquer cette indexation qu’une seule fois par an, et ce, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail. Autrement dit, le nouveau loyer prend cours exactement un, deux, trois… ans après la date de la signature.

Existe-t-il des différences entre régions ?

La Flandre, comme la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale autorisent l’indexation de loyer. Et elles se basent sur le même critère, à savoir l’indice santé national.

Ce qui diffère en revanche d’une région à l’autre ce sont les facteurs de correction. Les propriétaires d’habitations avec une mauvaise étiquette énergie se sont vu imposer une interdiction d’indexer leur loyer pendant une période d’un an entre 2022 et 2023. Cette mesure visait à préserver les locataires de la hausse de l’inflation et des coûts énergétiques.

Entre-temps, cette interdiction a été supprimée. Certaines régions ont cependant pris des mesures complémentaires afin que les locataires d’habitations énergivores ne se voient pas imposer un loyer abusif.

En Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, il est question notamment d’un facteur de correction. À partir d’une certaine étiquette énergie et en fonction de la date de prise d’effet du bail, votre loyer est revu à la baisse. Si vous passez un nouveau contrat ou si l’étiquette énergie est suffisamment verte, ce facteur de correction n’est plus applicable.

En cas de travaux de rénovation ?

Outre l’indexation, les propriétaires peuvent proposer une augmentation du loyer après avoir exécuté des travaux de rénovation ou d’amélioration qui accroissent considérablement la valeur de l’habitation.

Vous êtes décidé : vous allez chercher un nouveau logement, si ce n’est votre toute première maison à vous. Seulement vous hésitez encore entre acheter et louer une maison. Il se peut aussi que vous ayez plutôt envie d’un appartement ? Ne vous inquiétez pas, vous n’êtes certainement pas le premier à vous poser ces questions – avec la dose de stress qui en découle. Dans ce blog, nous vous aidons à faire les bons choix.

Quel est l’état de votre compte d’épargne ?

À 23 ans, vous venez de décrocher votre premier contrat de travail ? Ou bien vous avez la quarantaine, avez déjà gravi quelques échelons d’une carrière prometteuse et vous avez déjà pu mettre de l’argent de côté pendant vingt ans ?

Cependant, ce n’est pas parce que vous entamez votre carrière professionnelle que vous ne pouvez pas acheter. Vous avez peut-être déjà pu mettre une jolie somme de côté grâce à vos jobs d’étudiant pendant les vacances et week-ends.

Mais il est un fait que l’état de votre compte d’épargne va déterminer en grande partie votre sécurité financière en vue de l’achat d’une habitation. De nombreuses banques exigent en effet un apport personnel de par exemple 10 ou 20%. Pour une habitation d’une valeur de 300.000 euros, vous devrez donc posséder une mise de départ de 30.000 ou 60.000 euros.

De plus, en tant qu’acheteur, vous allez devoir supporter de frais supplémentaires, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire, le précompte immobilier et d’éventuels coûts de rénovation. Compte tenu des obligations actuelles de rénovation, ces derniers risquent à terme de peser lourd. Surtout si vous jetez votre dévolu sur une passoire énergétique. Par contre, à long terme, vous débourserez un montant fixe chaque mois.

En tant que locataire, vous vous limitez à payer chaque mois votre loyer. Tant que vous pouvez en apporter la garantie grâce à votre fiche salariale, votre compte d’épargne n’intervient pas. Même s’il est toujours utile d’avoir un peu d’argent de côté. Par exemple pour effectuer d’éventuelles réparations qui vous incombent en tant que locataire. Mais la grande majorité des interventions d’entretien sont pour le propriétaire. Le revers de la médaille ? Contrairement au montant de votre prêt hypothécaire que vous payez chaque mois, les prix des loyers augmentent en principe chaque année.

Combien de temps êtes-vous prêt à vous établir ?

Ce qui distingue notamment l’achat de la location c’est la flexibilité. Si vous louez et que vous devez changer de travail soudainement et/ou même déménager dans une autre région, vous n’êtes pas lié à une propriété. Néanmoins, le non-respect de la durée du bail impose une indemnité de préavis au locataire.

Il est également possible que vous ayez des projets de voyage (à travers le monde) ? Dans ce cas, vous pouvez proposer au bailleur de chercher un locataire provisoire, afin que vous puissiez récupérer votre logement à votre retour.

Acheter une maison ou un appartement offre davantage de sécurité à long terme. Vous êtes propriétaire de votre habitation et vous ne devez donc pas vous tracasser d’éventuelles modifications dans le contrat de bail ou d’un risque de non-prolongation de ce dernier. C’est la formule idéale si vous êtes certain de vouloir vous établir au même endroit pendant les (plus de dix) prochaines années.

Êtes-vous prêt à investir ?

De tout temps, le Belge a rêvé de posséder sa propre maison ou son propre appartement. Aujourd’hui encore les habitations à acheter sont très demandées et cela se voit aux prix de vente affichés.

Acheter une habitation dans notre petit pays reste donc un investissement intelligent. Surtout si vous avez élaboré une bonne stratégique pour que la valeur de votre habitation ne fasse qu’augmenter. Même vendre votre habitation après à peine cinq à dix ans peut déjà produire une belle plus-value, si entre-temps vous avez fait les bons choix et effectué les interventions utiles.

Il peut cependant s’avérer plus intéressant, pour des raisons financières, de louer provisoirement. Par exemple en cas de baisse des prix de l’immobilier en raison d’une incertitude sur le marché. Ou bien tout simplement pour conserver votre liberté de mouvement, si chère à beaucoup d’entre nous.

Quelle importance revêt pour vous l’aspect éco-énergétique de l’habitation ?

Personne n’aime dépenser trop d’argent pour sa consommation d’énergie. Si en tant qu’acheteur, vous avez effectivement votre mot à dire à propos de cet aspect de votre habitation, au cours des dernières années, le nombre de biens mis en location qui affichent un bon score énergétique a considérablement augmenté. Si vous décidez d’acheter une habitation avec un mauvais score énergétique – et donc une consommation d’énergie élevée, vous allez obligatoirement devoir à court terme entreprendre une rénovation énergétique de cette habitation. Une urgence – et donc aussi un plan financier – qui vous n’éprouverez naturellement pas en tant que locataire. Une maison à louer éco-énergétique et moderne vous coûtera évidemment plus cher en loyers, une dépense que vous pourrez cependant compenser en optant par exemple pour un logement un peu moins spacieux.

De quelles mesures de soutien pouvez-vous bénéficier ?

Par l’intermédiaire des dispositifs Mijn Verbouwpremie (Ma prime à la rénovation) et Mijn VerbouwLening (Mon prêt à la rénovation), la Flandre s’inscrit dans une logique de rénovation des logements existants. Ces mesures peuvent constituer une raison supplémentaire pour acheter une maison et la rénover ensuite. Et on peut dire la même chose des droits d’enregistrement (2% à partir de 2025) qui sont inférieurs à ceux des autres régions (12,5% pour Bruxelles et la Wallonie).

La Wallonie et Bruxelles font aussi le pari de la rénovation au moyen de mesures d’aide supplémentaires. De cette manière, les propriétaires sont également encouragés à proposer à la location des logements plus confortables et éco-énergétiques, ce dont profitent indirectement aussi les locataires.

La Wallonie est d’ailleurs la seule région en Belgique où l’achat d’une habitation donne encore droit – sous certaines conditions – à une réduction d’impôt. Cette mesure s’appelle le Chèque Habitat. La Flandre et Bruxelles ont opté pour des mesures alternatives, sous la forme respectivement d’une réduction des droits d’enregistrement (voir plus haut) et d’une réduction (abattement) des droits d’enregistrement.

Comment faire pour vous approprier votre maison ?

Si un locataire apprécie un intérieur dépouillé et se contentera de quelques touches personnelles, cela ne veut pas dire qu’un autre ne préfèrera pas un aménagement complet avec de nouvelles peintures, armoires suspendues, éclairages, etc. Ce que vous pourrez faire (ou ne pas faire) dans votre logement dépend de votre propriétaire.
Si vous achetez une habitation, vous avez naturellement carte blanche au niveau de l’aménagement intérieur. En tant que propriétaire, vous décidez ce qui peut être fait à l’intérieur – et éventuellement autour – des quatre murs de votre habitation. Et si vos projets englobent des travaux de transformation et des percements.

Publié le 13 décembre 2024